收房遇到的一些陷阱及解决办法

1、第三方验房、验房报告单发展商不认可怎么办?拖延整改时间怎么办?

答:验房公司提到的(记录的)每一个问题,都是依据国家规范验收,而且问题都是室内客观存在的。

    建议对策:验房时,最好将物业、发展商召集到一起,将所有的问题确认一遍,并且签字认可,确定整改完成时间。

2、面积有问题该怎么办?

答:房屋面积一般没有问题,如果业主怀疑面积有问题,可以找到当地的房管局测量面积并且出具相应的面积实测表

3、发展商证书不全怎么办?

答:验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》,索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》,《竣工验收备案表》(简称“三书一证一表”),还有各种相关验收表格,如《住户验房交接表》、验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。只有证件齐全了,才能签署入住单。有不少楼盘“三书一证一表”不齐全,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目综合验收合格证》,这是因为楼盘整体建筑未完成,有关部门无法验收。

   建议对策:遇到这种情况,购房人可选择不收房。如果确实被要求收房,也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样,并妥善保留好相关文件副本或复印件。

4、被要求先交费、先签文件后验房怎么办?

答:咱们前面说了,先验房后缴费、后签文件的收房程序是合法合理的正常程序,但大多数发展商要求先缴钱填表、签文件,再验房,使咱们业主处于被动状态。

   建议对策:其实签购房合同时,应该把先验房再收房作为附加条款写在合同里,不验房就不收房。如当初合同没有约定的,则可在收房文件中注明“未验房”等字样,验房时如出现情况,也可与发展商要说法。

5、在验出问题后发展商想大事化小怎么办?

答:对在验房时发现的毛病,如墙面或地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题,一些发展商总会表示这只是小问题,到时让人修修就可以了,想方设法不让业主将问题列进验收文件里。

   建议对策:不管发展商陪同人员如何信誓旦旦,咱们业主都应坚持原则,只要发现问题,无论大小,都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将发现的问题一一记录清楚。

6、发现发展商逾期交房或不履行合同该怎么办?

答:发展商需要赔偿你如下损失: 

1、逾期交房的损失(具体数字在合同总体现) 

2、原楼房价格的利息 

3、发展商交涉过程中的车马费 

4、面积补偿(80*2-67=93平米*单价) 

5、误工费(需提出证据)

   但不要想要一倍赔偿了。发展商很容易糊弄过去的。他随便找个理由就把你打发了。比如这次补偿只是全部补偿的一部分,其他还在进行中。。。。

  建议对策:找一个房产方面的律师,把赔偿的项目和数量确认下来,然后寻找发展商赔偿,就算没有现场赔偿,也需要写下赔偿清单和赔偿日期,赔偿日期很重要。

7、购房人不收房是不是违法行为?

答:很多购房人担心不收房会对发展商承担违约责任,居律师要告诉你:“收房”是购房人的权利,不是购房人的义务。即使合同中约定了购房人不收房应承担何种法律责任,也是无效的,购房人不会因为不收房而承担任何违约责任。根据《合同法》,在购房人不收房的情况下,发展商惟一的权利是将房屋提存(所谓“提存”,是指:买方不按合同收取货物,卖方便有权将货物存放在某个地方,并找人做证明,同时告知买方货物已经于何时存放在何地,自此,货物失灭的风险由买方承担)。购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是:发展商将房屋提存后,房屋灭失的风险由购房人承担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的,所以,发展商一般也不会将房屋提存如果验房验出问题,购房人不收房是不违法的。

8、收房过程中购房人应该重点关注那些?

答:很多购房人在发展商交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住,甚至在发展商正式交房前就开始对房屋进行装修。这种做法极不可取。这么做很可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对发展商交付的房屋的接受,你以房屋面积或质量不符合合同约定为由要求发展商承担违约责任的诉讼请求会遭到驳回。有些发展商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件(比如:三《书》一《证》两《表》)中,趁购房人进入新房时的兴奋让购房人一并签字。你千万不要为发展商交房人员的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇,稀里糊涂就在文件上签字。对发展商的交房人员让你签字的文件,每一页你都要认认真真地看,看不明白就不要签。有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、相互证明、联手行动,并可以为以后小区的物业管理培养公共意识。

9、契税及代办费应不应该交?

答:《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:“契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。发展商让购房人提前交纳契税的原因为:发展商在客户贷款过程中,承担了全额全程或阶段性担保,发展商想尽早摆脱自己的风险,当然,也不排除有些发展商占用资金的可能性。所以,除非业主认可,否则发展商无权强迫购房人提前交纳,更无权强行代办。如果业主委托发展商办理,因为办理过程中有劳务支出,故一般发展商要向业主收取一定的代办费,当然,选择权在业主,但发展商要有提供相关资料的义务。不过,在实际工作中,如果发展商一家一家办理,就会给征收部门带来很多麻烦,所以一般都是发展商代业主集体办理。

10、不符合交房条件下,购房人应做些什么?

答:对于房地产商交房不符合交房条件,很多购房人并不采取行动,天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同,但现实完全不是那么回事,权利是要靠自己主张的,如果购房人不提出、不主张,甚至以为先住进房子再说,却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利,等于默认了房地产商的违约行为。

  建议对策:找一个专业人员,为自己参谋。不符合交房条件的房子拒绝收房。

11、 发展商人员会说房子有保修期,有问题后面会修,这时候该怎么办?

答:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(注:该年限可能会达到楼宇的使用年限。)

   屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

  供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

  电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

  其他项目的保修期限由发包方与承包方约定; 建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算;

  建议对策:商品房都是有保修期,每一个项目都有国家规定的保修期,但是如果房子的装修都结束了,再有什么比较麻烦的问题,例如:防水、地暖管、外墙渗水等问题,如果等到出问题后再整修,动静就比较大,很折腾人,所以建议大家在收方的时候,请专业的验房师,或者请专业的亲戚朋友验房。

12、 检验住房是否与所买的户型一致,不一致怎么办?

答:户型不一样或者室内多了一个梁、一个柱子的情况是比较多的,非常碍眼。

    建议对策:业主首先需要备好资料,包括户型图,将发展商、物业集中到新房内,详细核对户型图,发现户型有区别,和发展商协商解决,在协商的过程中,业主绝对要掌控主动权,户型出现问题的主要原因是发展商。

13、没有按照发展商限定的时间收房,该怎么办?

答:发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。

建议对策:购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址(一定要容易接收并能保障亲自签收的地点),如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等,可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师帮忙,也可及时与发展商联系,商议另行约定时间,并有书面形式确认。

14、收房当天会很忙,很多问题应接不暇,该怎么办?

答:商家典型的做法是先办手续再验楼,并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方,更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房,造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象,让收房的人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束,哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外,更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是,对于发展商来说,最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余,也往往亏透了!

   建议对策:应对这种伎俩的方法是莫被收房现场的人山人海吓怕,最好与发展商另约时间;如没法再约时间,可采取“人多好办事”的战术,请来多位老友亲戚一起亲临现场,大家分工合作,分头排队,发现的问题自然会更多些,一举两得。

15、房子里面有灰尘,要仔细验验房。

答:清洁明净一般较讨好人,因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净,以博个印象分。但也有商家例外,有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土,往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土,你可能就忽略了好多质量问题。

建议对策:扫去土或往地面冲水,一方面可冲去泥层,看清地板质量,另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。

16、发展商巧立名目的收费,该怎么办?

答:虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定,《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文,但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺,而到收房入住时又巧立名目乱收费用。

如天河的张生在看楼时,发展商在样板间的门上贴出说明,明示此门“随楼附送”,签合同时,张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收房时,发展商未装防盗门却提出收防盗门安装费,理由是门确实附送了,但锁是具备防盗功能的进口货,因此要收费,且他们的收费也符合物价局的标准,发展商把无理的事情说的似乎头头是道。王小姐在楼盘的认购须知里,发展商明确标出了入住收费的价格,其中一项收售费让王小姐甚为不解,楼小姐明明说可视对讲系统是赠送的,但收房时却要交3500元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费项目,而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费,但要化400元购买长期所有权。

建议对策:发展商的解释无非都是在玩文字游戏,订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款,少花冤枉钱,另外,收房时也要不怕麻烦,与发展商据理力争,不该交的钱坚决不交,必要时可向物价局、房管局投诉,向新闻媒体爆光,更好保护自身利益。

 

2015年07月08日

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