第一章 门窗工程查验

一、门窗工程参照国标规范:

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(GB50210-2001)

《住宅建筑门窗应用技术规范》(DBJ01-79-2004)

《住宅建筑规范》GB50368—2005

《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001

《防盗安全门通用技术条件》GB17565-2007

二、门窗工程收房验房验点

1.门窗工程验收表观质量

门窗表面磕碰划痕、变形、掉漆、污染、色差等一系列影响观感质量的问题归类为表观质量问题。这些问题的出现主要是由人为因素引起的,在门窗出厂搬运及安装过程中不注意成品保护,造成了表面的损伤。特别要注意的是,玻璃表面的划痕与焊点问题,严重的划痕问题会影响玻璃的受力应变,在受外力集中荷载情况下,易造成破损。焊点问题是在玻璃安装后电焊施工作业时未对其做成品保护造成的,此类型问题严重影响后期视觉观感,应联系物业进行更换。

2.门窗工程五金件安装及质量

在门框、门扇、窗框、窗扇、纱窗等安装完成后,相应的门窗五金件会进一步安装(门窗合页、把手、固定螺丝、窗扇限位器),安装五金件时存在的问题除了磕碰、划痕、变形等表观质量问题外,还有安装不规范、缺件、固定不规范等安装后不能满足使用要求等影响使用功能的问题;(例如:窗扇开启撞墙,此问题最主要的原因为窗扇限位器安装不合理,不能合理有效的控制窗扇开启的角度,此类问题调整限位器行程即能解决)。

很多窗户在纱窗安装完成后会存在纱窗开启回弹不顺畅或纱窗破损、纱窗不能满足使用要求的问题,需要后期维修或更换纱窗,此类问题在验房时应注意查看。

3.门窗锁具安装及质量

    门窗锁具在安装时,常见的有门锁无法正常使用(锁具安装松动、锁具不能反锁,锁具故障等)、门窗锁具五金配件缺失、锁具使用不畅等问题。此类问题的存在对入住后锁具的使用功能有一定影响,并无法有效保障室内的安全性。建议更换锁具或五金配件。

4.门窗关闭后松动、透风

门窗关闭后松动、透风为验房时门窗查验的常见重点问题之一,门窗关闭后松动,原因以下几种:

①门扇/框、窗扇/框密封条缺失或安装不规范;

②门扇、窗扇安装垂直度偏差超规范;

③合页安装不规范;

④门窗框/扇变形;

    门窗扇关闭后松动、透风问题在入住后不能保证门窗的保温、隔热、防尘、隔音性,在空气质量较差的城市,入住一段时间后窗框周边就会出现黑色的污染物,这就是因为窗户密闭性差,窗扇关闭后透风造成的。

5.门窗使用功能方面问题

    门窗工程在入住后与生活息息相关,不免也要查验一下门窗的使用功能,入户门开启撞墙、门窗扇启闭异响、门/窗扇开启方向不利于使用操作等问题,在收房的时候也要注意查验。

6.窗户、阳台护栏安装及使用安全性

窗户查验完成后,不要忘记看看外窗台是否破损、倒坡、窗框周边是否有打胶不严,打胶开裂的情况;若外窗台有破损、倒坡等现象,后期淋雨易导致室外雨水向墙内倒流现象,若窗框打胶不严或打胶开裂,雨水就会渗入墙内,严重的会出现室内窗周边渗水,反碱等情况。

外窗檐应设置滴水线(或鹰钩),滴水线的宽度一般为10mm,并且滴水线内不得有施工垃圾堵塞,滴水线的作用就是排水作用,在淋雨时候,有滴水线(或鹰钩)的存在,雨水不会顺着窗檐流到外窗玻璃上。

外窗窗台距楼面、地面净高低于900mm时,应有防护设施;六层及六层以下栏杆净高不小于1050mm,七层及七层以上栏杆净高不小于1100mm;阳台应设有防护措施、防护栏杆的垂直杆件间净间距不应大于110mm、无横杆;且安装牢固,不得有磕碰、变形等影响表观质量的问题。

第二章  电气工程查验

一、电气工程参照国标规范:

建筑电气工程施工质量验收规范》 GB50303-2002

《住宅设计规范》GB50096-1999

《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001

《建筑电气照明装置施工与验收规范》 GB50617-2010

二、电气工程收房验房验点

1. 强弱电箱安装及质量

强电箱

箱(盘)内配线整齐,无绞接现象。导线连接紧密,不伤芯线,不断股。垫圈下螺丝两侧压的导线截面积相同,同一端子上导线连接不多于2根,防松垫圈等零件齐全;

箱(盘)内开关动作灵活可靠,带有漏电保护的回路,漏电保护装置动作电流不大于30mA,动作时间不大于0.1s;

照明箱(盘)内,分别设置零线(N)和保护地线(PE线)汇流排,零线和保护地线经汇流排配出;

位置正确,部件齐全,箱体开孔与导管管径适配,暗装配电箱箱盖紧贴墙面,箱(盘)涂层完整且不采用可燃材料制作;

箱(盘)内接线整齐,回路编号齐全,标识正确;

照明配电箱底边距地面不小于1.8m;

断路器越级跳闸是电路系统中的一个重点质量问题;

此问题是控制室内电路的断路器在电路系统发生故障时未自动跳闸切断电源,而是由室内断路器的上一级来执行完成切断电路;也就是自家有漏电现象,自家的漏电保护开关没有跳闸,而是控制整楼或整单元的漏电保护开关跳闸了,这个情况在验房时若不能及时发现,对入住后会带来很大的隐患和不便;

除了挂机空调插座回路无需设置漏电保护装置外,其他电源插座均需设置漏电保护装置。

弱电箱

室内弱电箱安装后无表观上的磕碰划痕、破损、变形掉漆等问题,弱电线预留长度需满足后期接线要求;

弱电箱内需预留电源线及插座,因为在入住以后使用路由器时路由器可直接置于弱电箱内,为满足路由器安装后接通电源要求,所以在弱电箱内需预留电源插座;但为了不使强电影响弱电信号,强弱电线不能共用一个线管、线盒;

弱电箱因为有强电的存在,所以箱体需设置跨接线,将箱体接地,确保后期使用安全。

2. 插座、开关、灯具安装质量

室内插座面板安装高度一致,且安装后无碎裂、零件齐全。室内照明灯泡及控制开关无故障,电源插座底边距地宜为300mm;

灯具及其配件齐全,无机械损伤、变形、涂层剥落和灯罩破裂等缺陷;

开关边缘距门框边缘的距离150mm-200mm,开关距地面高度1300mm;强电面板距弱电面板间距为500mm,这样在强弱电同时使用时,强电不会干扰弱电信号;

装的开关面板紧贴墙面,四周无缝隙,安装牢固,表面光滑整洁、无碎裂、划伤,等表观问题。

3. 线材施工及安装

室内电气工程验房采用专用验电插头进行检测,验电插头的作用主要是查验室内电路系统有无故障;其故障主要有相零接线错误、相地接线错误、缺零线、缺地线、缺相线和断路器(漏电保护器)故障(漏电不跳闸、漏电越级跳闸),在插座面板接线出现以上问题时,金属外壳的家用电器有漏电现象和人体触电后,漏电保护开关均不能运行切断电源,对入住后生活用电带来不必要的麻烦和安全隐患;

电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配线,导线应采用铜线,每套住宅进户线截面不应小于10 mm2,大功率(空调、电热水器、微波炉等)用电器分支回路截面不应小于4 mm2;照明电路分支回路和普通插座线路截面不应小于2.5 mm2

4. 厨卫间电路及其设施安装质量

厨房电源插座和卫生间电源插座应设置单独的回路,不得与室内空调、及其他电源插座共用一个回路;

厨房、卫生间电源插座面板需设立防溅盖;防止在用水时溅洒在电源插座内导致触电。

5. 等电位安装

    等电位即是等电势。在一个带电线路中如果选定两个测试点,测得它们之间没有电压即没有电势差,则我们就认定这两个测试点是等电势的,它们之间也是没有阻值的; 
  建筑中的等电位联结,是将建筑物中各电气装置和其它装置外露的金属及可导电部分与人工或自然接地体用导体连接起来,以减少电位差,防止触电;

等电位联结的高级装修金属部件或零件,应有专用接线螺栓与等电位联结直线连接,且有标识;联结处螺帽紧固、放松零件齐全;

人体在潮湿情况下,身体电阻大幅下降,这时候通过人体的电流即使很小,也会产生较大的瞬间电流。卫生间电气设备,如电热水器,浴霸,电灯及插座都有漏电的可能,即使用电设备与线路接地,但线材绝缘老化、中性点偏移或外界雷电导致浴室出现电势差时,就算36V的安全电压也会产生强大的瞬间电流,从而导致人体触电,家里的老人带心脏起搏器或者心脏等身体机能有一定缺陷的尤其要注意。

第三章  给排水工程查验

一、给排水工程参照国标规范:

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

《住宅建筑规范》GB50368-2005

《建筑给水排水设计规范》GB 50015-2003

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

二、给排水工程收房验房验点:

1.同层排水和隔层排水施工工艺对比

1.1同层排水:(下沉式卫生间)

    防水与回填,作为隐蔽工程的一个重要环节,做不好对家庭影响非常的大,经常有业主由于防水工程做的不合格造成渗漏,影响自己又影响邻里关系。厨卫防水常见的施工工艺以及降板的卫生间的回填方式,如下图5.2.1所示:

施工工艺:

下沉式卫生间:下沉式卫生间又叫降板式卫生间,是在楼房建造的时候,将卫生间结构层局部或整体下沉离相应楼面一定高度(一般40CM)的一种建造方式。

1.2隔层排水:(平面卫生间)

     

  平面卫生间和阳台、厨房的结构基本相似,可以看到主横管是在楼板下面的。分别沉箱式卫生间和平面卫生间的防水施工方式大有不同。只刷一层就可以了,也不用做二次排水口。

2.地漏、马桶点位预留安装及质量

地漏的安装应平整牢固,低于排水表面,无渗漏,水封高度不得小于50mm,地漏安装时需排查地漏水封高度,因卫生间地漏排水和马桶排水共用同一个排水立管,故在排水时,若地漏水封高度不足,会出现常见的厨房卫生间“返臭”现象;

马桶排水管口中心距墙间距应不小于300mm,因为市场上所卖的马桶规格坑距一般为300mm和400mm两种,若收房时马桶排水管口中心距墙间距小于300mm时,装修墙面贴砖后不能满足马桶的安装要求;

卫生间淋浴区和马桶处都需设置地漏,保证淋浴用水排水畅通;在收房时需对地漏排水情况进行查验,即给地漏里灌水,通过地漏排水情况来判定是否有堵塞情况;

卫生间地面在铺贴施工时候注意排水坡度设置,以地漏处为最低点,排水坡度保证1%,以不积水为原则。

3.改为排水管道安装及防火

高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈或防火套管,其作用是楼下或楼上着火时,阻止通过排水塑料管到引燃未着火楼层,达到防火目的;

排水立管不得穿越卧室、病房等对卫生、安静有较高要求的房间,并不宜靠近与卧室相邻的内墙;

同一卫生间排水横管应有相应的坡度,不得出现倒坡,防止排水横管堵塞;

厨房卫生间每隔一应层设有检修口,后期装修时应该在排水立管检修口处预留检修口,防止后期排水立管堵塞且无法检修带来不必要的损失和隐患;

    隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前必须做灌水试验(水电改造时)。

4.给水管及水表安装

    冷热水管道安装,上热下冷,左热右冷;

    给水管道在隐蔽或埋地前需做通水冲洗和打压实验;

自来水水表应安装在便于检修、方便查看、不受暴晒和冻结的地方;

给水管有安装完成后,管径大小应满足后期各末端取水流量要求。

5.其他部位给排水设施安装及质量

阳台排水系统应单独设置,空调外机间排水系统应单独设置;

洗衣间部位应预留给水末端并预留地漏;

    给排水管道穿过墙壁和楼板,应设置金属或塑料套管。安装在楼板内的套管,其顶部应高出装饰地面20mm;安装在卫生间及厨房内的套管,其顶部应高出装饰地面50mm,底部应与楼板底面相平;安装在墙壁内的套管其两端与饰面相平。穿过楼板的套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实,端面光滑。穿墙套管与管道之间缝隙宜用阻燃密实材料填实,且端面应光滑。管道的接口不得设在套管内。

第四章  土建工程查验

一、土建工程参照国标规范:

《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》 GB50210-2001

《混凝土结构工程施工质量验收规范》 GB50204-2002

《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50203-2011

《建筑内墙用耐水腻子应用技术规程》DBJ01-48-2000

二、土建工程收房验房验点:

1.抹灰墙面垂直、平整度:

查验项目

一般抹灰偏差范围

高级抹灰偏差范围

表面平整度

4 mm

3 mm

立面垂直度

4 mm

3 mm

阴阳角方正

4 mm

3 mm

    抹灰墙面垂直度和平整度直接影响后期装修的增项费用,在收房时,若墙面抹灰垂直度、平整度偏差较大,装修时会有墙面垂直度、平整度整改费用,若墙面垂直度超规范偏差较大,在入住后摆放家具时也不能家具摆放后的整体美观性。

2.抹灰墙面空鼓裂纹及质量

    抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固,抹灰层(墙面)应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝;

不同材料基体交接处表面的抹灰应采取防止开裂的加强措施,当采用加强网时加强网与各基体的搭接宽度不应小于100 mm;

墙面控空鼓和开裂对会后期装修带来增项费用,除了装修增项费用之外,装修完成之后,在墙面空鼓和裂纹裂纹的地方可能会出现粉刷层开裂、壁纸开裂等现象;所以在收房时墙面空鼓裂纹也是必改重点问题之一。

3.土建地面工程验收及质量

    地面水泥混凝土面层面层表面应洁净,不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷,且地面水泥混凝土面层平整度允许偏差5 mm;

    地面水泥砂浆面层面层与下一层应结合牢固,且应无空鼓和开裂。当出现空鼓时,空鼓面积不应大于 400cm2,且每自然间或标准间不多于2 处;

收房时,若地面平整度能够满足验收规范要求,在装修时,仅需花很少的时间、材料及人工费用来做二次找平就可以直接进行地板铺贴;若地面平整度偏差较大时还需对室内地面重新找平,方可进行木地板的铺贴。

4.顶板水平度验收及质量

顶板水平度偏差不得超过20mm,若室内某一自然间顶面水平极差超过20mm,则在后期装修贴石膏线的时候存在缝隙不均匀,不顺直等现象,影响室内石膏线的观感质量。若装修时原计划不做吊顶,出现这种顶板水平度偏差大的情况只能做吊顶处理,额外的又增加了装修时候造价。若收房时候出现这种情况,就需要提交物业要求整改,对顶面进行局部找平,避免后期装修时留有隐患。

5.墙面腻子抹灰施工及质量

腻子层应洁净、表面平整、无凹凸、漏刮、错台等缺陷,腻子耐水面层允许偏差: 

查验项目

表面平整度

立面垂直度

阴阳角垂直

阴阳角方正度

偏差范围

2mm

2mm

2mm

2mm

6.厨卫间墙地面土建工程质量验收

厨房和卫生间墙面为比较特殊的墙面,因为厨房和卫生间墙面不同于室内其他部位的是,厨卫间墙面后期为贴砖或贴石材的基层;所以在厨房卫生间墙面不得有空鼓现象的存在,一旦墙面基层(毛坯房墙面)存在空鼓现象,后期装修贴砖后,不能保证墙砖是否空鼓,若墙砖空鼓时间久了会脱落,存在安全隐患;且若墙砖空鼓脱落后,更换墙砖时存在色差;故在收房时或装修前将厨卫间墙面空鼓问题完成整改是很有必要的;

厨房卫生间墙面抹灰时,需进行挂网抹灰,当抹灰厚度大于30mm时,需进行二次挂网抹灰,以确保墙面抹灰强度,以免墙面出现空鼓现象;在对空鼓墙面整改时,需将空鼓部分铲除重新进行挂网抹灰;

墙面返碱现象也是厨房卫生间墙面在验房时出现的一个常见问题,其返碱原因一般有外因和内因,外因就是室内太潮湿,造成墙面结露,这种只要保证室内干燥,将掉皮的地方刮掉重新粉刷就行了;内因是因为地下水被毛细现象抽到墙面上所造成的;这种不太好处理。建议将墙面的抹灰层全部铲掉后重新抹灰粉刷;

厨卫间地面标高把控,厨房卫生间在装修完成之后,地面标高要低于其他部分标高10-20mm,其原因厨卫间地面为淋水地面,为保证后期无泡水隐患,将厨房和卫生间地面标高把控时低于室内其他部分标高。

第五章  通风、空调、采暖工程查验

一、通风、空调、空调(采暖)工程参照国标规范:

《民用建筑设计通则》GB50352-2005

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

二、通风、空调、采暖工程收房验房验点:

1.厨房卫生间排烟、排风道试烟及止逆阀安装质量

    验房时对厨房、卫生间是否有排烟通风设置也是一个重点查验项,其次排烟道、通风道不能共用同一个,且检查排烟道、通风道是否开孔;并检验排烟道、通风道、壁挂炉排烟孔开孔及开孔位置是否合理、规范,能否正常通风、排烟并防止产生阻滞、涡流、窜烟、漏气和倒灌等现象;

    止逆阀能否正常使用;

    烟道常见的问题为烟道堵塞烟道,烟道破损,烟道穿顶板处未密封,以上几种问题不但在入住后影响正常的生活,还有楼上楼下窜烟、窜味现象;检查烟道是否堵塞的方法是在烟道止逆阀安装开孔处点火,火苗或烟能否从烟道正常排除。

2.采暖设施安装及质量

散热器部分

热水供应系统管道应保温(浴室内明装管道除外),保温材料、厚度、保护壳等应符合设计规定;

散热器支架、托架安装,位置应准确,埋设牢固;

散热器管道、金属支架和设备的防腐和涂漆应附着良好,无脱皮、起泡、流淌和漏涂缺陷。

地暖部分

    分、集水器内外表面应光洁,不得有裂纹、砂眼、冷隔、夹渣、凹凸不平等缺陷。表面电镀的连接件,色泽应均匀,镀层牢固,不得有脱镀的缺陷;

加热管出地面至分水器、集水器下部球阀接口之间的明装管段,外部应加装塑料套管。套管应高出装饰面150-200mm;

未防止地暖管加密区在受热时对地暖管自身有较大的影响,在加密区应加套管保护;

地暖管不得有接头,扭曲现象,因为在地暖管接头处,地暖管的收缩系数与母管的收缩系数不同,故在地暖管接头处存在较大的隐患。

3.采暖设施打压试验

    地暖打压步骤:

    ①经分水器缓慢注水 ,同时将管道内空气排出;

    ②充满水后,进行水密性检查;

    ③采用手动压力泵缓慢升压;

    ④升压至规定试验力后,停压,稳压1h,观察压力表看压力是否掉压,判断有无漏水现象;

    ⑤稳压1h后,补压至规定试验压力值,15min内的压力降不超过0.05Mpa无渗漏合格。地面采暖系统未经调试,严禁运行使用。调试工作由施工单位在工程使用单位配合下进行;

    调试时初次通暖应缓慢升温,先将水温控制在25-30℃范围内运行20小时左右,以后24小时内可使水温达到正常范围。

4.空调孔及使用功能要求

    空调孔是否开通、倒坡、通畅;

空调孔位置与空调插座位置是否合理;

空调孔距墙距地参考位置,距地1.8m,距墙500px

 

第六章  消防工程查验

一、消防工程参照国标规范:

建筑电气工程施工质量验收规范》 GB50303-2002

《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001

《建筑设计防火规范》GB50016-2006

《建筑工程消防设施施工及验收规范》 GB50166-2007

二、消防工程收房验房验点

1.防火门设置及安装质量

      防火门的设置应符合下列规定:

    ①应具有自闭功能。双扇防火门应具有按顺序关闭的功能;

    ②常开防火门应能在火灾时自行关闭,并应有信号反馈的功能;

    ③防火门内外两侧应能手动开启;

④设置在变形缝附近时,防火门开启后,其门扇不应跨越变形缝,并应设置在楼层较多的一侧;

⑤安全出口标志灯应设置在疏散方向的里侧上方,灯具底边宜在门框上方0.2m;地面上的疏散指示标志灯,应有防止被重物或外力损坏的措施;当厅室面积较大,疏散指示标志灯无法装设在墙面上时,宜装设在顶棚下且距地面高度不宜大于2.5m

2.室内消防配备设施安装及质量

    消火栓:水龙带、水龙头、水枪、支架、托盘、手动报警、灭火器(2个);

室内消火栓箱的安装应平正、牢固,消火栓的位置标志应明显;室外消火栓上方应设有防坠落物打击的措施;

住宅内部火灾报警系统的穿线管、自动喷淋灭火系统的水管线应用独立的吊管架固定,不得借用装饰装修用的吊杆和放置在吊顶上固定;

    喷淋管线、报警器线路、接线箱及相关器件宜暗装处理。

2.消防电梯及电梯井设置

十二层及以上的单元式住宅和通廊式住宅以及塔式住宅的建筑应设消防电梯。

第七章  燃气工程查验

一、燃气工程参照国标规范:

《城镇燃气设计规范》GB50028-2006

二、燃气工程收房验房验点:

1.燃气管及燃气表安装观感及质量

    燃气工程先进性观察燃气设施的表观质量,燃气管、燃气管支架、燃气管套管、燃气阀、燃气表、壁挂炉表面是否掉漆、污染、变形、破损、锈蚀;安装牢固、方正、顺直;燃气管、燃气管支架、燃气管套管是否做除锈防腐措施等;

燃气引入管穿过建筑物基础、墙或管沟时,均应设置在套管中,并应考虑沉降的影响,必要时应采取补偿措施。基础、墙或管沟等和套管之间的间隙应仔细填实,其厚度应为被穿过结构的整个厚度。套管与燃气引入管之间的间隙应采用柔性防腐、防水材料密封。引入管穿过墙或基础进入建筑物之后应尽快出室内地面,不得在室内地面下水平敷设。

2.燃气管道与各设施间距

住宅燃气引入管宜设在厨房、走廊、与厨房相连的封闭阳台内等便于检修的非居住房间内;

    软管与家用燃具连接时,其长度不应超过2m,并不得有接口;

    室内燃气管道与插座、电源开关之间的净距不应小于375px;

    居民住宅厨房内宜设置排气扇和可燃气体报警器。

第八章  卫生间防水工程查验

一、防水工程参照国标规范:

 《住宅装饰装修工程施工规范》GB50166-2007

《地下防水工程施工质量验收规范》GB50208-2002

二、防水工程验点

防水层应从地面延伸到墙面,高出地面100mm。浴室墙面的防水层高度不得低于1800mm;且防水水泥砂浆找平层与基础结合密实,无空鼓,表面平整光洁、无裂缝、起砂,阴阳角做成圆弧形。

防水工程查验应做24小时闭水试验,将地漏进行封堵,门口设置挡水坎,卫生间地面蓄2-125px的水,24小时后观察水面是否下降,楼下住户顶面是否漏水。

2015年08月01日

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