交付使用的时间和条件,买卖双方通常会在合同中作出明确约定。房地产开发企业应当按照合同约定,将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”因此,商品房的交付使用,就是开发商将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人,并签定《房屋交付使用通知书》,此时,房屋必须经过验收合格,取得相应的单体工程竣工验收备案表。房屋交付使用具体时间应以开发商与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准。

     《建设工程竣工验收备案证》是“两书一表”中最关键的文件,它标志着开发商是否具备交房条件。在消防、建委、人防、监理公司等部门的监督下竣工验收后,质监站才能发放《建设工程竣工验收备案证》。部分开发商由于面临交房压力,在未取得《竣工验收备案证》就开始交房,以免支付违约金。因此,在开发商交房的时候,购房者一定要先查看开发商是否具有《建设工程竣工验收备案证》,若没有的话,购房者可拒绝收房,并有权利按照合同约定要求开发商承担违约责任。

        特别提醒购房者,在签订预售合同时一定要查看合同中是否标注开发商无法取得《建设工程竣工验收备案证》的相关违约责任。如果若验房时发现房屋存在质量问题,应拒绝收房,这样开发商不仅要承担房屋质量包修责任,还要承担逾期交房的责任,可以充分保障购房者的利益。

        依照法律规定,已竣工但尚未交给业主的商品房,物业费由开发商交纳。因房屋质量问题没有办理相关交房手续的,物业费同样应当由开发商承担。开发商提供的商品房买卖合同往往预先制定好,购房者对具体条款难以与开发商进行协商。此类条款中若存在免除开发商责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利的,业主可指出这些条款违背《合同法》公平原则而无效。

        其实老百姓买房时除了要看开发商的“五证”是否齐全,还可以要求房地产开发商出示抗震设防审批文件。房屋抗震说到底也是一个工程质量问题,有的开发商偷工减料,或者在装修过程中破坏了建筑承重结构等,都可能会降低房屋的抗震能力。

        不少业主对全装修房的品牌、型号等有异议,说和样板房的不一样。但是开发商在全装修房的买卖合同中,一般只会写明使用的材质和品牌,而不会具体到式样和型号,这方面也没有强制性要求。因此即使业主起诉,也不会得到法律的支持。另外,全装修房的空气质量虽然是有要求的,但是不少开发商在交付前会自行委托检测机构出具检测报告,结果都是合格的。

       全装修房的业主,在收房时首先要明确哪些问题是属于可以拒收的问题,哪些问题是属于维保的问题。可以拒绝收房的问题,一般只有严重的渗水,其他都很难构成拒绝收房的理由。而如果是维保的问题,那么业主必须先收房再整改。

    同样,关于全装修房的赔偿标准,如果是延期交付责任,则按合同约定的违约金计算,一般按总房价的万分之三至五不等,具体看合同约定。如果是维保导致的损失,则按维保期间该房屋同地段同类新房屋的租金计算损失。

一般来说,全装修房的质量问题可以分为两类情况:一类是房屋有严重质量问题,或者构成了延期交付,这类问题起诉到法院,通常会按照合同约定的延期交付违约金判开发商赔偿,或者干脆退房。第二类则是质量瑕疵,业主对全装修房的预期很高,验房时检查出很多问题,但是起诉到法院,往往只认定属于质量瑕疵,属于开发商维保范畴,不支持赔偿请求。目前所遇到的全装修房案例,第一类情况比较少见,大多是第二种情况。

交房时一个比较复杂的过程,但是记好一点就行,先看手续再验房,保证自己的利益不受损害。

2015年07月08日

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法律上对交房是怎么界定的

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