房屋查验报告有效力吗?这是很多人十分关注的问题。在回答这个问题时,首先告诉提问的人:“您问错了。”因为任何民事法律行为都是合法有效的行为,效力不是问题;大家真正要关注的是房屋查验报告的证据力问题。房屋报告除了能在法庭上起到一定的证据作用外,还有其他的法律效用。我在这里一一阐述,以期能对房屋查验报告有一个更加全面和准确的认识。
房屋查验报告主要有以下四个方面的效用:
一、房屋查验报告是业主是否收房的重要参考依据。
1、对于没有达到收房条件的房屋,业主有权不收房,如果因此造成延期交房,由开发商承担违约责任;对于存在房屋安全问题或者有其他不适合居住的情形,根据有关法律规定可以解除合同的房屋,业主可以考虑退房并要求赔偿;而对于达到了收房条件的房屋,业主必须收房,否则将承担相应的违约责任。房屋查验报告是房屋是否达到收房条件的重要依据。业主根据房屋报告中所反映出来的问题,参照相关规定,可以方便地判断出房屋是否达到了收房条件。
2、房屋查验报告全面反映了房屋的质量状况。对于有些微小瑕疵,业主可以选择让开发商处理,也可以自己处理;对于重大问题,业主可以选择进行质量鉴定;可以选择找开发商交涉,要求退房或者赔偿;可以选择向有关监管部门投诉;可以选择到法院诉讼;等等。总之,只有对房屋状况有了全面了解,业主才可能根据有关法律及自己的实际情况决定下一步如何行动。
二、房屋查验报告是确定收房时房屋状况的重要凭据。
    有时房屋虽然存在一定的质量问题,但还是达到了收房条件;有时房屋因质量问题达不到收房条件,但业主出于某些方面的考虑同意了收房。这样,收房后房屋质量问题的责任承担就成了问题。房屋质量报告全面反映了收房时的房屋状况,报告中反映出来的问题属于收房时已经存在的,当然由开发商承担;如果收房时没有为房产问题采取证据,入住后除非有证据证明是开发商的原因造成的,否则将很难追究开发商的责任。
三、房屋查验报告是业主维权的重要武器。
    维权的方式很多,不限于法院诉讼。不管是与开发商协商,向有关部门投诉还是到法院诉讼,房屋查验报告都是确定责任主体以及解决方式的重要依据。比如:确定是要求赔偿还是退房;要求多高的赔偿额;等等。诸如此类的问题,都要依据房屋查验报告做出决定。
四、房屋查验报告的证据效力。
    房屋查验报告的证据效力,不只是体现在诉讼中,在协商、调解等过程中也能起到证据的作用。但法律是最后的救济途径,而且只有在法庭上才真正要求以证据说话,因此,诉讼上的证据效力就自然成为房屋查验报告证据效力的主要内容。这里只就房屋查验报告在诉讼中的证据效力进行论述。
    房屋查验报告类似于国家7种法定证据之一鉴定结论!是其中一种形式的证据材料!它和鉴定结论一样都需要专业人士对物体现状进行排查、鉴定后做出的文字记录属于言词证据!具体到房产来说:
1、鉴定结论不对房产细节做描述,只对房产总体质量做鉴定结论陈述!鉴定结论达到退房条件,开发商必须执行!属于刚性维权!但是针对非专业人士看不出什么问题的房屋进行鉴定,费用太高!其中的房产细节也得不到有效的整改!
2、房屋查验报告只对房产质量细节做出证据线索描述,不做鉴定结论陈述!在和开发商协商阶段,可以根据其中某一条或几条证据进行鉴定结论,作为赔偿条件,和开发商进行协商赔偿达到维权目的!在法庭论证阶段房屋查验报告作为言词证据还需要验房人员出庭作证,也能达到和鉴定结论一样的效果!属于理性维权!
最后必须明确一点:有证据未必一定胜诉。这是基本的常识,证据是判断是非的根据,但证据不是只有一种,也不是只有一方当事人提供,需要结合双方的证据情况综合判断,诉讼的最终结局是多种因素共同作用的结果。
    日常生活中购买普通的商品我们都会验货,以确定我们购买的是品质合格的商品。而对房屋这样的大件商品,由于开发商一贯的强势地位,使得我们几乎遗忘了作为购买方的业主所本应拥有的最基本的验房的权力。市场经济的发展与房产市场的逐步成熟,唤醒了业主对自己作为房屋消费者地位的认识,验房这种最基本的权力当然就不能再被忽视了—这是维护自己合法权益的最基本也是最不可缺少的权力。房屋查验报告是帮助业主有效运用这一权力的重要工具,我们一定要充分认识,并尽力用好它。

2015年07月08日

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